Odborníci z oblasti realít priznávajú, že sa neobjavujú už len šikovní kupujúci, ktorí dokážu využiť diery v zákonoch a vyhnúť sa trestnoprávnej zodpovednosti, ale aj podvodníci, ktorí vám nehnuteľnosť úmyselne na niekoľko mesiacov pomocou podaní na katastri zablokujú.
Môže sa to stať každému. Rozhodnete sa predať byt či dom, stretnete sa so záujemcom o vašu nehnuteľnosť a dohodnete sa, že mu ju predáte. Čo dokáže za vaším chrbtom a bez vášho vedomia, si nedokážete ani predstaviť. Roman Kružliak, konateľ WFG reality, spomína na prípad, keď jeden 70-ročný pán predával pozemok. „Kupujúci chlapci boli šikovní, nemeškali ani minútu. Rovno išli na kataster podať návrh na vklad, ktorého prílohou boli nepodpísané kúpne zmluvy,“ tvrdí Kružliak. WFG reality mala na pozemok náhradného kupujúceho, takže ich zaujímalo, ako sa starý pán rozhodol. „Dva dni pred predpokladaným podpisom kúpnej zmluvy sme zistili, že na liste vlastníctva je vyznačená plomba,“ pokračuje Kružliak. Keď sa so starým pánom stretol, dozvedel sa, že nikomu nič nepredal.
Ako je to možné?
Legislatíva nevyžaduje, aby pod návrhom na vklad vlastníckeho práva na kataster boli notársky overené podpisy. V praxi to znamená, že ktokoľvek môže prísť na katastrálny úrad a návrh podať, prípadne tak urobí poštou. Pracovníčka na podateľni neskúma, či je ten, kto tak robí, skutočným majiteľom nehnuteľnosti či reálnou osobou, ak tak robí poštou, a ani to, či na zmluve nechýba podpis buď kupujúceho, alebo predávajúceho. Podpísať a podať ho môže ktorákoľvek zo strán. „Návrh na vklad vlastníckeho práva je potrebné chápať len ako žiadosť o zápis práv, ktoré boli dohodnuté napríklad v kúpnej zmluve, kde už zákon vyžaduje, aby podpisy predávajúcich boli úradne overené,“ potvrdzuje advokát Mojmír Plavec z Realitnej únie SR. Neskôr, často až v zákonnej lehote 30 dní, kataster zistí, že na zmluve chýba podpis a vyzve podávateľa na doplnenie. Celý proces prevodu sa naťahuje a špekulanti medzitým tlačia na predávajúceho s cenou, alebo s tým, že návrh stiahnu, ak sa dohodnú. Inak ďalším a ďalším novým podaním nehnuteľnosť vedia dlhodobo blokovať.
O majetok síce neprídete, no niekoľko mesiacov s ním nemôžete manipulovať. Mnohí majitelia pod ťarchou okolností ustúpia a nehnuteľnosť predajú pod cenu. „Keď som sa bavil s kupujúcimi, len sa smiali, že oni to robia takto stále. Že, kde by došli a že nemajú za potreby, aby ľudia špekulovali,“ dodáva Kružliak.
Ide o trestný čin?
Osoba, ktorá nezákonne iniciovala prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, napríklad tak, že podá na kataster vedome neplatnú zmluvu (bez vedomia a podpisu druhej zmluvnej strany), môže svojím úmyselným konaním spáchať trestný čin podvodu, prípadne trestný čin poškodzovania cudzích práv.
Kataster neúplný návrh na vklad nezapíše
- Len na základe návrhu na vklad nemožno prísť o vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Kataster zapíše len právo z kúpnej zmluvy, na ktorej sú úradne overené podpisy predávajúcich. Podanie návrhu bez potrebných listín môže spôsobiť časovú, a tým aj finančnú stratu. Kataster musí návrh preskúmať a v prípade, že neboli splnené podmienky na zápis, ho do katastra nezapíše.
Aj toto sa stáva: Podanie na súd a vydieranie
- Ján (chce zostať v anonymite) sa dohodol s predávajúcim (dlhodobo žije v zahraničí) na predaji bytu. Byt kúpil, zrekonštruoval a ponúkol na predaj. Na katastri však zistil, že prevod sa prerušil. Dôvod? Úrad dostal informáciu o začatí súdneho konania na určenie vlastníckeho práva. Ján o ničom nevedel, tak začal pátrať po osobe, ktorá podala návrh na súd. Zistil, že pán žije už päť rokov mimo Slovenska a žiadny návrh na začatie súdneho konania nepodal. Niekto zneužil jeho osobné údaje. O pár dní sa ozval cudzí muž, ktorý tvrdil, že pozná ľudí s takýmito praktikami. Pri ďalšej schôdzke vysvetlil, že pôvodný majiteľ mal podlžnosti voči iným osobám a tie podali návrh na začatie súdneho konania, ktorý má slúžiť ako obštrukcia. Dodal, že za finančnú kompenzáciu svoj návrh stiahnu. Ján zaplatil, čoskoro nato prišlo na okresný súd späťvzatie a kataster poznámku o súdnom konaní vymazal.
